Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ в понедельник принял постановление "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из обязательств о передаче недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", сообщил агентству РАПСИ представитель суда. ??Постановление предписывает, в частности, что споры по предварительным договорам (когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества), подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями ГК РФ о договоре купли-продажи с предоплатой. ??Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, суды должны квалифицировать как незаконный отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по договору купли-продажи будущего жилого помещения на том основании, что он не был зарегистрирован. ??"Такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами", - подчеркивается в документе. ??Продавец может продать будущий объект недвижимости, несмотря на то, что сам не обладает правами собственности на него.

Как подчеркивается в постановлении, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. ??При этом индивидуализация предмета договора в случае отсутствия у него кадастрового номера может быть осуществлена указанием иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, - например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик и свойств недвижимости. ??В случае, когда в договоре недостаточно четко прописано, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю в исполнение договора купли-продажи, суд устанавливает волю сторон исходя из положений договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, установившуюся в отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон. ??Если покупатель был введен в заблуждение относительно того, что содержащихся в договоре сведений достаточно для индивидуализации приобретаемой вещи, он может в суде потребовать от продавца возмещения реального ущерба.

В постановлении Пленума уточняется, что данные в нем разъяснения не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительстве.