Технология легализации исправно работала много лет. Схема очень проста: многоквартирный дом возводится на находящемся в частной собственности участке (хоть садово-огородном). При этом застройщик не обременяет себя обязанностью получать какие-либо разрешения, согласовывать проекты, проводить общественные слушания, публиковать проектную декларацию, соблюдать закон о долевом строительстве (№214-ФЗ) и т.д. Квартиры доверчивым гражданам продаются по предварительным договорам. По завершении строительства покупатель при поддержке юристов самой строительной компании подает на нее же в суд и требует признать право собственности на формально не существующий (не зарегистрированный, не имеющий никаких документов) объект. На основании вынесенного в таком «договорном деле» решения (а суд обязан рассматривать его, исходя из принципа состязательности сторон) Росреестр обязан зарегистрировать право на уже не «виртуальную» квартиру.
Без бумажки дом букашка
По подобной схеме ЗАО «Северо-Западная Строительная корпорация» возводила дома комплекса «Никитинская усадьба» в Коломягах. Участки формально принадлежат нескольким частным лицам, никаких разрешений на строительство у компании нет, но как минимум несколько квартир удалось легализовать через судебные решения.
Но в этом году успешно использовавшаяся много лет технология дала сбой: Приморский районный суд отказал в иске гражданке Оськиной, фактически уже въехавшей в формально не существующую как объект недвижимости квартиру. Служители Фемиды пришли к выводу, что дом был возведен на выделенном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) земельном участке, без получения разрешения на строительство, соблюдения установленных регламентов, при отсутствии санитарно-эпидемиологического заключения, санкции пожарной инспекции и т.д., а потому постройка является самовольной.
Участники спора апеллировали к позиции Верховного суда РФ, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако, вынося решение, петербургские служители Фемиды указали, что строительная компания не предпринимала мер по получению необходимой разрешительной документации, а размещение многоквартирного дома на не предназначенном для этого участке является существенным нарушением градостроительного законодательства.
Санкт-Петербургский городской суд признал выводы районного суда законными и обоснованными. Схожие решения были вынесены по искам еще нескольких покупателей квартир в «Никитинской усадьбе» (в частности Рогова и Бакулина).
Эксперты пессимистично оценивают сложившуюся ситуацию. Так, по мнению юриста компании Rightmark group Веры Рябовой, если застройщик не может легализовать дом, то есть получить разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, то гражданам, как правило, остается только расторгать договоры с застройщиком, требовать возврата денег и возмещения убытков.
Но в самой Северо-Западной строительной корпорации не сильно обеспокоены выводами о признании возведенных ею домов самовольными постройками. Заместитель генерального директора компании Борис Судаков заявил журналисту «Фонтанки», что застройщик, минуя получение разрешения на строительство, намерен оформить акт о вводе дома в эксплуатацию и в обычном порядке зарегистрировать право собственности на покупателей квартир. Более того, по его утверждению, на участке, на котором находится спорное строение, разрешено строительство многоквартирных домов. «От указанных граждан [Оськина, Рогов и Бакулина] заявлений о расторжении договоров и возврате денег не поступало. Поступит – будем рассматривать, может вернем», – пояснил Борис Судаков.
В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга журналисту «Фонтанки» подтвердили, что выдача разрешения на строительство в отношении возведенного объекта недвижимости, в том числе на незаконно построенные многоквартирные дома на предназначенных для ИЖС землях действующим законодательством не предусмотрена. Равно как без получения такого разрешения невозможно оформить и акт ввода дома в эксплуатацию.
Снести нельзя зарегистрировать
В то же время судьба дома, который, согласно вступившему в законную силу решению суда, является самовольной постройкой, пока не решена. По мнению Веры Рябовой, для его сноса должен быть предъявлен отдельный иск к застройщику. Борис Судаков утверждает, что таких дел пока нет.
Его позицию опроверг начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Леонид Кулаков: «В рамках предоставленных полномочий службой был установлен факт самовольного строительства многоквартирного жилого дома № 22 по улице Горная (литера А) – без прошедшей государственную экспертизу проектной документации и без разрешения на строительство. Нами уже подан иск в суд, согласно которому служба просит обязать собственника снести объект самовольного строительства. Заседание суда назначено на 31 января 2013 года».
Одновременно рассматривается еще несколько подобных исков – снести самострой требуют жители расположенных поблизости домов, жалующиеся на ухудшение естественной освещенности (инсоляции). Ведь «Никитинская усадьба» нарушает высотный регламент – четырехэтажное здание имеет высоту 16,3 метра при установленном ограничении в 10 метров. Кроме того, спорный жилой комплекс находится в зоне охраны объекта культурного наследия «Усадьба Орловых-Денисовых».
Если хотя бы один из исков о сносе будет удовлетворен, то застройщику придется выплачивать покупателям квартир уже миллиарды рублей. Ведь, по словам Бориса Судакова, в спорном доме у половины жильцов уже зарегистрировано право собственности, а остальные якобы «находятся в процессе оформления». Более того, на сайте самой Северо-Западной строительной корпорации опубликована информация о продолжающихся продажах квартир в «Никитинской усадьбе».
Напомним, что самовольным строительством – без получения необходимых разрешений – «увлекаются» не только недобросовестные компании. Например, ОАО «Российские железные дороги» провело реконструкцию ветхого двухэтажного деревянного строения на набережной Обводного канала, фактически возведя на его месте новое четырехэтажное каменное здание. Арбитражный суд (http://www.fontanka.ru/2012/02/07/055) признал его самовольной постройкой и отказал в признании права собственности.
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"
Справка:
"Никитинская усадьба" возводится с 1995 года (до этого район должно было застраивать ЗАО «Коломяги-Ретро»). ЗАО «Северо-Западная Строительная корпорация» позиционирует его как «современный малоэтажный район». Комплекс включает семь домов, стоимость квартир – от 85 тысяч рублей за кв. метр. Сообщить количество уже сданных в эксплуатацию строений и общее количество квартир застройщик отказался.
Источник:
