Мы довольно много знаем уже о том, какие документы должен предоставить застройщик, если мы покупаем у него долевку. А как грамотно оформить договор с дольщиком? Каков механизм передачи прав на квартиру, которой еще нет и строительство которой могло даже не начаться?

Первое, в чем необходимо удостовериться — в самом наличии у дольщика уступаемого права. Сделать это можно путем проверки документов, которые предшествовали тем правоотношениям, которые возникли у вас с данным лицом. Все эти документы должны быть преданы в оригиналах и подкреплены оригиналами квитанций, которые удостоверяют, что у дольщика выполнены все финансовые обязательства в полном объеме.

Документы, которые должны быть представлены, если впервые передается дольщиком право на этот объект недвижимости:

• договор долевого участия, который подписан застройщиком и самим дольщиком и зарегистрирован в Управлении Росеестра (относится к тем случаям, когда разрешение на строительство было выдано до первого апреля 2005 года).
• платежные документы к договору;
• акт сверки взаиморасчетов;
• дополнительные соглашения;
• переписка, которая имеет процессуальное значение.

Еще один важный момент: необходимо убедиться, что представитель застройщика, который подписывал документы с дольщиком, на самом деле имел на это право. Для этого нужно, чтобы была копия доверенности, оформленная на это лицо и должным образом заверенная. И заверена копия должны быть в день, когда совершается сделка. В противном случае Застройщик может утверждать, что тот менеджер, который заключал сделку, не работал в тот момент в компании или у него не было соответствующих прав. Можно утверждать и то, что саму доверенность отозвали за несколько дней до того, как была совершена сделка.

Нужно внимательнее изучить и платежные документы. Иначе можно получить вместе с правом требования на квартиру также и долги прежнего дольщика. С другой стороны, если о долгах будет известно сразу уже при заключении договора, вы можете быть не против того, что они перейдут к вам, если это снизит стоимость всей сделки.

Вторичная переуступка прав дольщика на долевку

Гораздо больше документов потребуется, если право на данный объект недвижимости передается не в первый раз. К тем документам, которые были перечислены выше, нужно будет добавить еще и те бумаги, которые служили для сопровождения предыдущих уступок прав дольщика.

Нужно также письменно согласовать с Застройщиком намерение дольщика по уступлению права собственности. Для этого в договоре Застройщик указан в качестве третьего лица. Там же должна стоять подпись уполномоченного представителя застройщика и печать.

Само собой разумеется, на договор цессии должно распространяться и требование, которое касается совершения сделок одним из супругов. Если тот, кто уступает право сделки (цедент) состоит в браке, ему нужно предоставить нотариально заверенное согласие его супруга, подтверждающее то, что он разрешает совершить сделку. В этом разрешении должно быть указано, что уступается не сам объект недвижимости, а право требования. То же самое относится и к тому, кто заключает договор в качестве цессионария. Если он состоит в браке, его супруг тоже должен дать нотариально заверенное согласие.

Как заключать договор долевого участия с юридическими лицами?

Отдельные условия заключения договора касаются тех случаев, когда дольщик — юридическое лицо. В этом случае договор заключается в правовом поле, которое касается и корпоративного права тоже. И если сумма сделки больше двадцати пяти процентов от уставного капитала фирмы нужно также дополнительное разрешение. Решение об одобрении сделки принимается органом управления фирмы.

Покупка квартиры долевки после подписания акта приема-передачи

Еще один нюанс: не стоит соглашаться на переуступку права требования в промежуточной стадии, когда дольщик уже подписал акт приема-передачи квартиры, но не зарегистрировал право собственности. В этот период по закону передаваемый договор долевого участия уже перестал был действительным, поскольку обязательства по нему выполнены. И дольщику теперь нужно не передавать право собственности, а оформлять объект недвижимости в свою собственность и затем продавать его. Иногда из-за непредвиденных задержек в возведении многоквартирного дома возникают такие ситуации, когда на неопределенный период откладывается процесс оформления права собственности после оформления акта приема-передачи. И дольщик может предложить переуступить свои права. Но законодательно эта процедура не будет иметь силы.

При заключении договора по переуступке права собственности важно внимательно изучить и тот договор долевого участия, который заключался изначально. Ведь именно в этом договоре зафиксированы ваши права, описано состояние передаваемой квартиры, указаны сроки и описаны все дополнительные условия, включая финансовые.

Экспертиза договора долевого участия: услуги юриста

Отдельно через выписку из ЕГРП необходимо проверить, нет ли обременений уступаемого права. Правда, это не дает стопроцентной гарантии. Если обременения очевидны, они видны в выписке. И подобные объекты, как правило, не отчуждаются. А вот скрытые обременения может обнаружить только юрист. У каждого из опытных юристов есть свои каналы поиска информации. Это могут быть и данные из налоговой, и информация с сайтов судов (районных, арбитражных). Это могут быть данные Вестника госрегистрации. В каждом случае схема поиска нужной информации отличается. Но опытный юрист всегда знает, каким образом найти нужные данные.

В то же время не стоит ждать от юриста детективного расследования, выходящего за рамки его компетенции. Он не обязан предоставлять информацию о том, есть ли протекция у данного объекта, имеются ли заинтересованные властьимущие, которым выгоден успешный ввод объекта в эксплуатацию. Нет у юриста данных и о финансовом состоянии застройщика. Если юрист обещает вам, что предоставит вам подобную информацию, это должно насторожить. От таких обещаний стоит решительно уходить.

Заключенный договор о переуступке прав (цессии) должен регистрироваться в Росреестре, так же как и первый ДДУ. Сделать это лучше до того, как совершен полный расчет между сторонами.

При заключении подобных договоров уступки действует стандартная схема обложения налогом тех объектов, которые приобретаются. Тот, кто уступил право, уплачивает 13 % дохода сделки. Доход определятся из разницы между стоимостью покупки и продажи. А цессионарий получает право на налоговый вычет.