Прошел год с момента внесения в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" седьмого параграфа "Банкротство застройщика". Поправок долго и нетерпеливо ждали, особенно Петербургские эксперты. Было очень интересно, предложит ли законодатель беспрецендентную остроумную схему защиты прав "обманутых" дольщиков. Известно, что в Петербурге этот вопрос стоит отличным от всех остальных городов России ребром. Сейчас, по прошествии времени, можно сделать заключение о том, что поправки сложно применить практически, а контрольная функция соблюдения некоторых требований вообще ни на кого не возложена. Как всегда в нашей стране - не более, чем декларирование.
В соответствии с этими новыми поправками право требования дольщиков к застройщику обладает преимуществом перед правом требования других лиц (кредиторов). До внесения таких поправок «обманутые» дольщики занимали последнее место в очереди лиц, которым застройщик должен был вернуть деньги.
Кроме того, поправки уравняли в правах дольщиков с разными видами договоров (долевого участия, предварительный, инвестиционный, купли-продажи векселя, внесения вклада в уставной капитал застройщика). До этого лица, являвшиеся дольщиками по сути, не могли быть признаны таковыми ввиду несоответствия формы их договора федеральному закону № 214-ФЗ.
Теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. То есть, фактически, продолжая оставаться клиентом строительной компании. Раньше от будущего банкрота можно было требовать лишь деньги.
Более того, дольщик вправе самостоятельно выбрать, с какими требованиями обратиться в суд – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного так и недостроенного) или возврате денежных средств за него. В соответствии с таким выбором дольщик будет «помещен» в один из двух параллельных между собой реестров кредиторов.
Дополнительно урегулирован процесс продажи имущества несостоятельного застройщика, в том числе незавершенного строительством дома и земельного участка, - проводится независимая оценка с участием регионального исполнительного органа государственной власти по контролю и надзору в области долевого строительства. После проведения торгов либо сумма вырученных средств распределяется между кредиторами, либо новый покупатель берет на себя обязательство достроить проблемный дом и передать квартиры дольщикам, которые успели в судебном порядке признать свое право на них.
Важно отметить, что новые поправки предусматривают расчет денежного требования к застройщику с учетом реальной рыночной стоимости спорного жилья на настоящий момент, его удорожания с момента заключения договора.
Теоретически такие изменения довольно позитивны. Урегулированы обстоятельства, регулирование которых давно «напрашивалось». Однако эксперты Правового дома Беранже не считают проведенную работу достаточной.
1) для дольщиков жилье, переданное по такой процедуре, подорожает вдвое. То есть при принятии от засройщика «недостроя» дольщику придется погасить долги застройщика-банкрота (по зарплатам, по оплате услуг арбитражного управляющего, по налогам и проч.). По некоторым объектам незавершенного строительства сумма такой задолженности может достигать 300 миллионов рублей.
2) нужно понимать, что в случае реализации объекта на торгах цена его может быть низкой ввиду отсутствия спроса. А значит, при распределении вырученных средств между дольщиками распределенные суммы могут оказаться несопоставимыми с суммами, внесенными в кассу застройщика при вступлении в долевое строительство. Да, право дольщика требовать к возврату сумму денег, увеличенную с учетом удорожания недвижимости и инфляции, провозглашено новыми поправками. Но это лишь право требовать, которое может быть и не удовлетворено ввиду отсутствия самих этих денег.
3) не всем экспертам ясно, на каких условиях могут быть привлечены новые инвесторы на проблемный объект. Ведь если считать, что объект возводится на деньги дольщиков и принимать эту сумму за 100%, то на этапе строительсва пятого из десяти этажей, когда застройщик признается несостоятельным, можно считать, что освоено 30% указанных денежных средств дольщиков. Возникает вопрос, где оставшиеся 70%? И на какие средства новый застройщик, покупатель проблемного объекта, будет продолжать строительство? На средства благотворителей? На свои собственные? В дополнение к тем расходам, которые он уже понес при покупке долгостроя? И где вообще найти такого щедрого застройщика? И как город должен его простимулировать, чтобы он привлек свои силы к долгострою? Конечно, есть специалисты, сопровождающие такие процессы, они знают, вероятно, ответы на эти вопросы. Но любой хоть немного состоятельный интеллект позволяет высказывать опасения относительно судьбы такого выкупленного объекта.
4) в случае если долгострой находится в залоге у банка, расчеты с банком-залогодателем ведутся в первую очередь, причем, возможно, путем реализации предмета залога, например, самого возводимого объекта, а, соответственно, и квартир, на которые претендуют дольщики.
5) поправки сместили баланс интересов в делах о банкротстве застройщиков в сторону дольщиков. Однако это коренным образом ущемляет права контрагентов застройщика, подрядчиков, поставщиков и других. Таким лицам долг застройщика будет возвращен лишь только в результате продажи имущества, на которое не претендуют дольщики. А если у всех квартир объекта имеются будущие хозяева, а иного имущества у застройщика нет, конкурсную массу вообще не удастся сформировать и контрагенты не получают ничего. А ведь за этими контрагентами стоят такие же реальные люди, как и дольщики, и их семьи, которые могут нуждаться в деньгах.
6) всем понятно, что процедура банкротства – это последняя стадия жизнедеятельности фирмы-застройщика. На момент осуществления процедуры, часто, у фирмы уже нет капиталов для погашения задолженности перед кредиторами. А значит, новые поправки не решают проблему «обманутых» дольщиков в принципе.
7) процедура банкротства, особенно такой фирмы, которая имеет сотни клиентов-физических лиц, всегда очень длительная. В среднем – 3 года. За три года дольщик уже успевает смириться с потерей, что не позволяет ему изыскивать другие способы защиты своих интересов.
Дополнительно следует высказать несколько опасений о возможных злоупотреблениях. Поскольку в соответствии с новыми поправками споры с дольщиками о признании их «денежных» или «квартирных» прав рассматриваются исключительно в арбитражном порядке, - в процессе появилась очень значимая и «могущественная» фигура – арбитражный управляющий, которого назначает-то суд но по направлению инициатора дела о банкротстве. Которым в лучшем случае может быть поставщик или подрядчик застройщика, а в худшем – одно из аффилированных с застройщиком предприятий (перед которым у застройщика также могут быть многомиллионные долги). Такие кредиторы ввиду заинтересованности в удовлетворении своих требований направят для управления будущим банкротом дружественного им арбитражного управляющего, который будет мотивирован реализовывать прежде их многомиллионные интересы, а на погашение долга перед дольщиками направит лишь оставшиеся средства.
Кроме того, новые поправки обязывают арбитражного управляющего уведомить о начавшейся первой стадии банкротства – процедуры наблюдения, немедленно уведомить всех участников строительства. При этом в законе ничего не говорится об ответственности управляющего за невыполнение такой обязанности. Дольщики – это обычные люди, менеджеры, врачи, - они не обязаны знать, как именно можно получать информацию о том, что происходит между застройщиком и арбиражным судом. Если такой дольщик не успеет подать требование (либо вообще, либо вовремя) – суд не сочтет его плохую информированность уважительным обстоятельством.
Важно отметить, что поскольку споры по долевому строительству перенесены таким образом в арбитражный суд, - гражданам не обойтись без привлечения юриста. Районные суды, которые раньше рассматривали аналогичные споры, были гораздо лояльнее к гражданам, поскольку именно граждане, конкретные дамы и мужчины, с семейными обстоятельствами и душевными переживаниями, вызывающими симпатию или сочувствие, представляли собой аудиторию судей. Арбитражный процесс намного сложнее в принципе, обязывает юриста хорошо разбираться в корпоративном праве, в осуществлении бизнеса и, вообще, жизнедеятельности сильно отличающихся от физических лиц – лиц юридических. Если предположить, что теоретически процесс в районном суде в силу отсутствия возможности привлечь юриста гражданин мог сопроводить самостоятельно, то в арбитражном суде без поддержки никак не обойтись. Что выливается в дополнительные траты для дольщиков.
И, если сделать обобщенный вывод, - новые поправки хоть и прогрессивны, хоть и позволяют «серосхемным» дольщикам заявлять свои требования наряду с «двестичетырнадцатыми» дольщиками, но не направлены на решение проблем обманутых дольщиков. А способны лишь смягчить завершающий удар.
